内容：

对于许多刚需购房者来说，二手房因其价格优势、成熟的地理位置和配套设施而受到青睐。然而，二手房交易相较于新房更为复杂，尤其是房龄问题。超过20年的二手房，无论价格多么诱人，都应坚决避免购买。这其中的原因何在呢？

1. 

   质量隐患重重 尽管住宅产权通常为70年，但20年的房龄已接近产权的一半。考虑到房子的使用寿命和建筑材料的老化，超过20年的二手房可能存在多种质量问题，如水泥老化、漏水、侧漏等。维修和改造这些老房子将是一项艰巨的任务。

2. 

   贷款审批难度加大 在申请贷款时，银行对超过20年房龄的二手房会进行严格的审核。由于这些房源价值下降，银行会考虑更多的风险因素，对购房者的个人资质有更高的要求。

3. 体验感欠佳 位于老城区的20年房龄二手房，其规划、建筑风格与现代产品大相径庭。缺乏安全设施、消防系统、停车位等基础设施，且户型布局可能不合理，直接影响居住体验和安全。

4. 转手困难 购买超过20年房龄的二手房，未来转手将变得异常困难。这些房源在市场上的价值较低，即使降价出售，也可能无人问津。

那么，如何购买二手房呢？

1. 了解区域价格和楼盘均价。对片区价格有一个基本的概念，防止被中介“收割”。
2. 多走多看，选择信誉度高的中介。避免选择小中介，以免陷入陷阱。
3. 在与卖家谈判时，不要轻易透露自己的心理价位。这是作为买家的底线，应尽可能地压低卖家的价格。

综上所述，8-10年房龄的二手房是较为理想的选择，尤其是清水未住人的房源，装修和价格都较为理想。在购房时，购房者应坚守自己的心理价位，并充分了解户型特点，以便根据需求进行装修改造。